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주택을 살 때 꼭 필요한 자금조달계획서, 2025년 기준 제출 대상과 요건을 정리했습니다. 투기과열지구, 조정대상지역별 기준과 제출방법까지 안내드립니다.
2025년 부동산 거래 시, 특히 주택을 구입하려는 사람이라면 반드시 확인해야 하는 것이 바로 주택자금조달계획서 제출 대상 여부입니다.
정부는 투기 방지와 자금 출처의 투명성 확보를 위해 일정 기준 이상의 주택 거래 시 자금조달계획서 제출을 의무화하고 있습니다.
이 글에서는 누가, 언제, 어떤 상황에서 자금조달계획서를 제출해야 하는지를 정확하게 알려드릴게요.
주택자금조달계획서란?
주택자금조달계획서는 주택을 구입할 때 사용하는 자금의 출처(예: 본인 예금, 대출, 증여 등)를 명시하는 문서입니다.
부동산 계약 시 관할 관청(구청, 시청) 또는 부동산거래관리시스템을 통해 제출합니다.
✅ 목적: 자금 출처 확인을 통해 편법 증여나 탈세 방지, 부동산 투기 억제
2025년 주택자금조달계획서 제출 대상
거래 지역과 금액, 주택 유무에 따라 제출 여부가 달라집니다.
1. 투기과열지구와 조정대상지역 내 주택
- 금액 관계 없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
- 투기과열지구는 서울 전역·세종·과천·대구 수성구·성남 분당 등이며, 조정대상지역도 동일 기준이 적용됩니다.
2. 비규제지역(일반지역)
- 6억 원 초과 주택 매수 시 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다.
- 반면, 6억 원 이하 주택에는 제출 의무가 없습니다.
3. 증빙자료 제출 기준 강화
- 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택은 자금조달계획서와 함께 예금증명서, 소득증명서 등 객관적 증빙자료를 반드시 제출해야 합니다.
- 이전에는 국토부나 지자체의 소명 요구가 있을 경우만 제출했지만, 2025년부터는 즉시 제출이 기본으로 요구됩니다.
4. 제출 대상지역 확대
- 2020년 기준 투기지구 3억 / 조정지구 3억 / 일반 6억에서 시작한 기준이,
- 2025년 현재 45개 지역(시·군·구)까지 확대 적용되고 있습니다.
- 조정대상지역 내 3억 원 초과 주택도 자금조달계획서 제출 대상이며,
- 비규제지역에서는 6억 원 초과 주택이 해당됩니다.
5. 법인 거래도 포함
- 법인이 투기과열지구 내 주택을 매수할 경우, 금액 관계 없이 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다.
- 특히 법인 거래는 투명한 자금 관리와 탈루 방지를 위한 감독 대상입니다.
📌 요약 정리
| 지역 유형 | 제출 기준 | 증빙자료 요구 기준 |
| 투기과열 / 조정지역 | 금액 관계 없이 제출 | 9억↑ 주택 구매 시 증빙자료 의무화 |
| 비규제지역 | 6억 원 초과 주택 매수 시 제출 | - |
| 법인 거래 | 투기과열지구 내 주택은 무조건 제출 | - |
- 절대 기준: 투기/조정지역은 금액 상관없이, 일반지역은 6억 이상일 때 제출해야 합니다.
- 증빙자료 첨부: 특히 투기과열지구 9억 원 초과 주택의 경우 예금잔고·소득 증빙을 반드시 준비해야 합니다.
- 신규 확대 규정: 2025년 기준 45개 지역에 확대 적용되며, 법인 거래에도 엄격한 기준이 적용됩니다.
제출 시기 및 방법
1. 제출 기한
- 매매계약 체결일로부터 30일 이내: 자금조달계획서는 계약일 기준으로 30일 이내에 반드시 제출해야 합니다.
- 잔금 지급일이 계약일보다 빠른 경우: 잔금일이 계약 후 30일 내에 있다면, 잔금 지급 이전에 제출 완료해야 합니다.
- ⛔ 제출 지연 시: 과태료(최대 500만 원) 부과 및 소유권 이전 등기 제한, 국세청에 의한 자금출처 조사 대상이 될 수 있습니다.
2. 제출 방법
A. 온라인: 부동산거래관리시스템(RTMS)
- PC 전용 제출 가능 (모바일 불가)
- 과정 요약:
- 공인인증서 로그인
- ‘부동산거래신고’ 메뉴 진입
- 매매계약 정보 확인
- ‘자금조달계획서 및 입주계획서’ 양식 작성
- 작성 완료 후 제출 버튼 클릭하여 신고 완료
- 제출 후 관할 구청으로 자동 연계됩니다.
B. 오프라인: 관할 구청 방문
- 방문 접수 가능한 구청이 여전히 있으며, 일부는 계약서류와 함께 자금조달계획서 양식(HWP/PDF)을 비치 중입니다.
- 방문 시:
- 부동산계약서 사본
- 자금조달계획서 작성본
- 필요한 경우 증빙서류 (예금잔액증명서, 대출서류 등)
- 담당 창구에서 제출 및 확인 처리
C. 공인중개사 의뢰
- 전자계약이 아닌 대면 계약 시, 공인중개사를 통해 작성·제출 의뢰 가능
- 다만 전자계약은 매수인이 직접 온라인 제출해야 합니다.
3. 체결 후 제출 흐름 요약
- 매매계약 체결 (전자·오프라인 모두 포함)
- 매수인은 30일 이내(또는 잔금일 이전)에 자금조달계획서 작성
- 온라인(RTMS) 또는 오프라인 방식으로 제출
- 관할 구청으로 자동·수동 연계
- 제출 정보는 국세청 및 금융당국에 공유되어 자금 출처 확인 및 세무 검증에 활용됨.
| 항목 | 사항 |
| 제출 기한 | 계약일 기준 30일 이내 (잔금일이 더 빠를 경우 잔금 전) |
| 제출 방법 | 온라인(RTMS) / 구청 방문 / 공인중개사 대행 |
| 온라인 유의사항 | PC 전용, 공인인증서 필요 |
| 미제출 시 위험 | 과태료 부과, 등기 지연, 세무조사 대상 |
| 연계 처리 | 제출 즉시 구청 및 국세청과 자동 연계 |
💡자금조달계획서 제출은 단순한 행정절차가 아닙니다.
- 부동산 투명성 확보
- 편법 증여 등 불법 자금 흐름 차단
- 세무 당국의 사전 점검 자료로 활용
제출 시기를 명확히 지키고, 증빙 자료도 함께 준비하면 불필요한 문제를 예방할 수 있습니다.
주택자금조달계획서 항목 구성
자금조달계획서는 아래 3대 항목으로 이루어져 있으며, 각 항목 안에 다시 세부 항목들이 나누어져 있습니다.
1. 자기자금
본인이 직접 마련한 자금으로, 아래 7가지 경로가 있습니다.
- 금융기관 예금(적금): 예금잔액 증명서로 증빙
- 주식·채권 매각대금 및 유사 자산 회수: 거래 내역서 필요
- 증여·상속: 가족 등으로부터 받은 금액, 관계 명시 필요
- 현금 보유 자산: 금융기관 예치되지 않은 현금(근로소득 증명 추천)
- 펀드·보험 해지: 해지 내역서 필요
- 타인 대여금 회수: 반환 증빙 확보 권장
- 부동산 매각·전세 보증금 회수: 임대·매매 계약서로 증빙
2. 차입금 등(타인 자금)
빌린 금액이나 외부 자금을 의미하며, 5가지 항목이 있습니다.
- 금융기관 대출: 주택담보대출, 마이너스 통장 등, 금융거래 확인서 첨부
- 임대(전세) 보증금 승계 또는 신규 계약: 임대차계약서 필요
- 회사지원금·사채 등: 제3자 대출이나 단기자금, 차용증 첨부
- 기타 차입금: 친·인척 등으로부터 빌린 금액, 금전소비대차 계약서 포함
3. 입주 계획
주택 사용 계획을 적는 항목으로, 4가지 경우 중 하나를 선택합니다.
- 본인 입주
- 본인 외 가족 입주: 주민등록이 분리된 가족
- 임대(전월세): 제3자에게 임대
- 기타: 재건축·사업 목적 등
공동명의 시 주의점: 각자 지분과 자금 조달 계획 따로 작성, 지분 합계 금액이 부합해야 함.
4. 조달자금 지급 방식
자금 지급 수단과 내역을 명확히 기록해야 합니다.
- 계좌이체: 금융기관 이체 기록 첨부
- 보증금·대출금 승계: 전임대 보증금이나 매도인의 대출금 승계 서류
- 현금 및 기타 지급: 현금 지급 사유와 금액 명시, 영수증 등 증빙
| 항목 | 증빙서류 예시 |
| 예금 | 예금잔액증명서 |
| 주식·채권 | 거래내역서 |
| 증여·상속 | 증여계약서, 상속증명 |
| 현금 | 소득증빙서류 |
| 펀드·보험 | 해지·회수 내역 |
| 부동산 처분 | 계약서(매매·전세) |
| 대출 | 금융거래 확인서 |
| 임대차 | 임대차계약서 |
| 기타 차입 | 차용증, 차입 약정서 |
📌 중요한 작성 팁
- 항목별로 금액 합계와 지급 방식 일치하도록 확인 (자기자금+차입금 = 지급 총액)
- 특수 관계인 자금은 관계·조건도 기재해야 소명 가능
- 공동명의 시 지분율과 계획서 내용이 일치해야 하며, 각자 제출 필요
- 증빙 불가 항목 존재 시, 미제출 사유서를 작성하여야 과태료 위험을 줄일 수 있음
제출하지 않으면 어떻게 되나요?
자금조달계획서를 기한 내에 제출하지 않거나 허위로 기재할 경우 다음과 같은 과태료 및 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
- 최대 500만 원 과태료 부과
- 편법 증여나 허위 대출 적발 시 세무조사 및 세금 추징
- 명의신탁 의심 시 국세청 조사
꼭 알아야 할 포인트 요약
| 구분 | 제출 대상 기준 |
| 투기과열지구 | 모든 금액 대상, 3억 초과 시 증빙자료 포함 |
| 조정대상지역 | 6억 초과 주택 대상 |
| 일반지역 | 9억 초과 주택 대상 |
| 제출 시기 | 계약 후 30일 이내 |
| 제출 방법 | 온라인 또는 구청 방문 |
2025년 현재 주택 매매 시 자금조달계획서 제출은 필수가 된 상황입니다.
지역과 금액, 주택 수에 따라 제출 기준이 달라지므로 반드시 확인해야 하고, 허위로 작성하거나 제출하지 않으면 과태료는 물론 세무조사 대상이 될 수도 있습니다. 내 집 마련, 기분 좋게 시작하려면 투명한 자금계획서 작성부터 챙기세요!
